Vous souhaitez investir dans l'immobilier locatif et profiter d’une défiscalisation, mais vous ne savez pas quel régime d'avantages fiscaux vous convient le mieux ? Découvrez les principales différences entre 2 dispositifs de défiscalisation : Pinel et Denormandie, afin de prendre une décision éclairée en fonction de vos besoins.
Les programmes Pinel et Denormandie offrent des incitations intéressantes, le premier encourageant l'investissement dans des propriétés neuves tandis que le second est adapté à ceux qui recherchent une approche plus traditionnelle - ou la rénovation d'une ancienne demeure.
Pour un investissement locatif réussi, voici quelques pistes de réflexions à propos de 2 dispositifs de défiscalisation. Un pour inciter l’investissement dans le neuf, l’autre, un investissement dans l’ancien.
Les plafonds de défiscalisation de ces dispositifs
Les plafonds d'investissement des dispositifs Pinel et Denormandie sont plafonnés à 300 000 € - avec une distinction cruciale. Pour bénéficier des généreux avantages fiscaux offerts par la loi Denormandie, il faut investir 25% de travaux dans ce montant. En ce qui concerne les logements anciens Pinel, les mises aux normes doivent répondre à 50% des critères de performance technique ; sinon 30%, ramenés à 20% lorsqu'il s'agit de logements collectifs pour les investissements Denormandie.
De fait, même s’il est possible d’investir dans l’ancien avec la loi Pinel, personne ne le fait, car le montant des travaux de mise aux normes est trop important. D’où le choix du neuf pour un investissement immobilier Pinel.
Les zones des dispositifs
Les acheteurs potentiels qui souhaitent profiter des lois Pinel ancien ou Denormandie doivent investir dans des zones dédiées à ces dispositifs. Les biens soumis à la première loi doivent être achetés dans une "zone tendue", tandis que ceux soumis à la seconde sont limités à 222 villes désignées dans le cadre du plan Action Cœur de Ville, sans oublier les municipalités qui ont signé leur propre plan de réaménagement.
Quels sont les rendements de ces dispositifs d'investissement locatif ?
Le dispositif Pinel offre un rendement régulier et fiable de 3 à 4%, tandis que le dispositif Denormandie offre un rendement encore plus lucratif de 5%. En tenant compte des normes énergétiques actuelles, investir dans un logement neuf dans le cadre du programme Pinel sera moins coûteux grâce à ses frais réduits. En revanche, l'immobilier ancien s'accompagne de dépenses plus importantes dans le cadre des rénovations nécessaires ou des mises à niveau résultant de la vétusté.
Les normes à respecter pour pouvoir louer un appartement en France
Il existe plusieurs normes que doit respecter un appartement pour être loué en France :
- La norme ERP (établissement recevant du public) : Si l'appartement est destiné à être loué en tant qu'habitation, il doit respecter la norme ERP qui impose des règles de sécurité et d’accessibilité en fonction de l'usage auquel il est destiné (logement, commerce, etc.).
- La norme BBC (bâtiment basse consommation) : Si l'appartement est neuf ou en cours de construction, il doit respecter la norme BBC qui vise à limiter la consommation d'énergie des bâtiments et à réduire les émissions de gaz à effet de serre.
- La norme de performance énergétique : Tous les logements loués doivent être dotés d'un certificat de performance énergétique, qui indique la consommation d'énergie du logement et son impact sur l'environnement. Soit la RT2012, soit le RE2020 (pour bénéficier de la Pinel+).
- La norme de confort : Enfin, l'appartement doit être confortable et offrir un certain niveau de qualité de vie aux locataires. Cela signifie qu'il doit être bien isolé, équipé d'une installation électrique en bon état, etc.
Il est important de noter que ces normes varient en fonction de la localisation de l'appartement et de son usage (habitation, commerce, etc.). Il est fortement recommandé de se renseigner auprès de la mairie ou de la préfecture de votre région pour connaître les normes, où se tourner vers un professionnel de l’immobilier, comme par exemple des gestionnaires de patrimoine.
Les passoires thermiques en 2023
Depuis le 1er Janvier 2023, les logements les plus énergivores ne peuvent plus être loué. Une mesure qui ne s’applique qu’aux nouveaux contrats de location.
Une étape importante en matière d'efficacité énergétique est apparue en 2023 : tous les logements de la France métropolitaine devront avoir un critère de performance énergétique inférieur à 450 kWh/m2 par an pour être considérés comme décents, et donc pour accueillir des locataires. Ce décret a été publié le 13 janvier 2021. Il établit une nouvelle norme de durabilité et offre aux particuliers un meilleur accès à des solutions de logement efficaces.
Pour résumer, les 2 dispositifs offrent des incitations fiscales intéressantes. Le neuf est plus cher à l'achat, mais avec les coups des matières premières et des énergies, l'ancien peut s'avérer très honéreux. Il faut faire un parallèle entre le neuf et l'ancien, comparer les prix afin de réaliser le meilleur choix possible. Certains ne s'embêterons pas avec des travaux de rénovations et se tourneront donc naturellement vers le neuf, toutefois chaque cas est unique.